Wie definiert sich ein erfolgreicher Verkauf einer Immobilie?

Wir sind der Meinung, dass der notariell beglaubigte Verkauf einer Immobilie nicht das ausschliessliche Kriterium für einen „erfolgreichen Verkauf“ darstellt. Vielmehr sind mehrere Faktoren – oder neudeutsch auch Leistungskennzahlen – zu berücksichtigen, welche eine Aussage über einen erfolgreichen Verkauf zulassen.

Gibt es Abweichungen vom Verkaufserlös zum ursprünglich gewünschten Zielerlös?

Wir erachten es als wichtig, bereits zu Beginn des Verkaufsprozess einen realistischen Verkaufspreis festzulegen. Zu hoch angesetzte Verkaufspreise führen in der Regel zu „verbrannten Objekten“; diese können über eine längere Zeit nicht vermittelt werden. Ebenso manöveriert sich der Verkäufer mit jeder Preisanpassung vorzu in eine schlechtere Verhandlungsposition gegenüber potentiellen Kaufinteressenten.

Aus diesem Grund führen wir vor jedem Verkaufsmandat eine fundierte Schätzung der Immobilie durch, um den aktuellen Marktwert zu bestimmen. Hierbei wenden wir in der Regel hedonische Verfahren an, in Ausnahmefällen und bei Spezialobjekten kommen ebenfalls Realwert-Verfahren zum Zug.

Wie lange hat der Verkauf der Liegenschaft gedauert?

Von Interesse ist hierbei nicht nur die gesamte Zeitdauer von der Unterzeichnung des Maklervertrages bis zur notariellen Unterzeichnung des Kaufvertrages. Ebenso wichtig sind die time-to-market (Zeitdauer, bis der Makler nach Unterzeichnung des Maklervertrages das Objekt auf dem Markt präsentiert) und auch die closing-time (Zeitdauer von der Unterzeichnung des Reservationsvereinbarung durch den Kaufinteressenten bis zum formalen Abschluss des Kaufvertrages).

Bei all unseren Verkaufsmandaten wenden wir bewährte Abläufe an, um die jeweiligen Phasen möglichst kurz zu halten. Nichts wäre ärgerlicher, als potentielle Kaufinteressenten nicht zu erreichen oder einen Käufer auf der Zielgeraden zu verlieren.

Wieviele Besichtigungen werden mit potentiellen Kaufinteressenten durchgeführt?

Hier gilt das Motto „weniger ist mehr“. Da Besichtigungen – insbesondere bei Objekten, welche noch bewohnt werden – in der Regel zu Stress bei allen beteiligten Parteien, und insbesondere der Bewohner führen, sollten diesbezüglich nur so wenige Besichtigungen wie möglich und so viele wie nötig durchgeführt werden. Eine Vielzahl von Besichtigungen spricht weniger für einen Leistungsausweis des beauftragten Maklers, sondern eher für eine unzureichende Qualifikation der Kaufinteressenten im Verlauf des Verkaufsprozess.

Mittels einer aussagekräftigen Objektdokumentation, welche gleichermassen Stärken wie auch Schwächen der jeweiligen Immobilien aufzeigt, versuchen wir bereits zu Beginn des Verkaufsprozess eine qualitative Selektion potentieller Kaufinteressenten durchzuführen und somit die „Belästigung“ der Bewohner möglichst minimal zu halten – ein Besichtigungstourismus dient weder dem Auftraggeber noch ist dieser für den Verkaufserfolg förderlich.

Wie hoch sind die Verkaufskosten?

Nebst dem Maklerhonorar können die Verkaufsspesen einen wesentlichen Teil der Verkaufskosten ausmachen. Getreu nach dem Zitat von Henry Ford (1863 – 1947) „Fünfzig Prozent der Werbung sind immer rausgeworfen. Man weiss aber nicht, welche Hälfte dies ist.“ sollte bei den Marketingmassnahmen zur Vermittlung eines Objektes mit Bedacht vorgegangen werden.

Wir halten für unsere Kunden die Verkaufskosten in einem überblickbaren und von vornherein klar definierten Rahmen; unser Verkaufshonorar ist ausschliesslich erfolgsabhängig und der Grossteil der Spesen inkludiert. Sonderaufwendungen werden bei Bedarf vorgängig mit dem Kunden abgesprochen, damit beim Abschluss des Mandates unangenehme Überraschungen vermieden werden können.

Sind alle beteiligten Parteien während des Verkaufsprozesses zufrieden?

Unzufriedene Verkaufsparteien führen zu einer Verzögerung des Verkaufsprozesses und bergen das Risiko, dass unter Umständen ein Verkaufslead erfolglos abgebrochen werden muss … dies führt zu einer (in der Regel unnötigen) Verlängerung des Vermarktungsdauer bzw. zur berechtigten Verärgerung das Auftraggebers.

Mit einem bewährten Verkaufsvorgehen bemühen wir uns jederzeit um Transparenz gegenüber aller beteiligten Parteien wie Käufer, Verkäufer, Finanzierungspartner, Notariat etc. So können klare Ausgangsbedingungen geschaffen werden und alle Stakeholder können sich beruhigt auch den Verkauf/Kauf der Immobilien fokussieren.

Was bedeuten die obigen Aussagen nun für eine/n Eigentümer/in, welche/r sein/e Immobilie erfolgreich – sprich in einem absehbaren Zeitraum zum optimalen Erlös – verkaufen möchte?

Wir sind der Meinung, dass mit einer sorgfältigen Berücksichtigung der kritischen Erfolgsfaktoren die wichtigsten Fallstricke und Klippen umschifft werden können, und somit einem erfolgreichen Verkauf keine Hindernisse im Weg stehen sollten.

Ein kompetenter Makler ist in der Regel der Schlüssel zum erfolgreichen Verkauf einer Immobilie.

Ein kompetenter Makler …

  • … verfügt über ein vertieftes Immobilien-Knowhow und ist in der Regel Mitglied in einem oder mehreren Berufsverbänden.
  • … kennt den Markt und die potentiellen Kundensegmente für Ihr Objekt.
  • … verfügt über ein strukturiertes und transparentes Vorgehen, welches für alle beteiligten Parteien keine Fragen offen lässt.
  • … kann potentielle Kaufinteressenten massgeblich bei der Prüfung und Finanzierung der jeweiligen Wunschimmobilie unterstützen.
  • … ist für die involvierten Parteien – und insbesondere Kaufinteressenten – zeitnah verfügbar.

Lassen Sie sich bei der Auswahl Ihres Maklers des Vertrauens nicht von Luftschlössern und leeren Versprechungen leiten. Prüfen Sie potentielle Kandidaten und lassen Sie sich die Vorgehensweise in einem persönlichen Gespräche erläutern. Verschaffen Sie sich einen persönlichen Eindruck und verlangen Sie aktuelle Referenzen – ein kompetenter und erfahrener Makler wird Ihnen die jeweiligen Nachweise gerne aufzeigen bzw. erbringen.

Ein angemessener Verkaufspreis ist auschlaggebend für einen erfolgreichen Verkauf der Immobilie.

Lassen Sie sich weder von der historischen Preisentwicklung bei Wohneigentum, den inserierten Verkaufspreisen von Häusern und Wohnungen noch von unrealistischen Verkaufserlösen blenden. Letztere dienen oftmals dazu, sich im Vergleich mit Konkurrenzofferten einen vermeintlichen Vorteil zu schaffen – die Ernüchterung erfolgt in der Regel schneller als erwartet.

Als Basis zur Festlegung eines angemessenen Verkaufspreis dient typischerweise eine aktuelle Verkehrswertschätzung. Hinweise auf den aktuellen Marktpreis kann Ihnen in der Regel auch Ihre Hausbank bzw. das finanzierende Institut liefern. Ein kompetenter Makler ist in der Regel gerne bereit, vor dem Verkaufsstart eine Verkehrswert-Schätzung Ihrer Immobilie durchzuführen, damit der optimale Verkaufspreis gemeinsam festgelegt werden kann.

Insbesondere in Zeiten wie heute, in denen der Immobilienmarkt zu einem Käufermarkt (Angebot > Nachfrage) avanciert, besteht für „überteuerte“ Immobilien nahezu keine Nachfrage mehr. Weiter kann dank Portalen wie comparis.ch die Preisentwicklung von Immobilien über die letzten Monate mit wenigen Mausklicks innert kürzester Zeit nachverfolgt werden – regelmässige Preisreduktionen bringen den Verkäufer hierbei bei Kaufverhandlungen in eine denkbar schlechte Verhandlungsposition.

Es gibt keine zweite Chance für einen ersten Eindruck!

Auch beim Verkauf von Immobilien ist der erste Eindruck oftmals Match-entscheidend. Dies gilt insbesondere bei der Präsentation Ihrer Liegenschaft auf den einschlägigen Immobilienportalen wie auch beim Verkaufsdossier – und vergessen Sie nicht, ein/e potentielle/r Kaufinteressent/in trifft in der Regel zuerst den Makler, bevor er/sie die Immobilie zu Gesicht bekommt.

Lassen Sie sich durch Ihren Makler vorgängig aktuelle Referenzobjekte zeigen; insbesondere die Ausschreibung auf den jeweiligen Immobilienmarktplätzen wie auch entsprechende Verkaufsdossiers. Nebst einem vollständigen Inhalt zählt auch der visuelle Eindruck; sorgfältig ausgewähltes und aufbereitetes Bildmaterial löst Emotionen aus und verschafft Ihnen oftmals den entscheidenden Vorteil gegenüber konkurrenzierenden Angeboten. Ebenso sollte der Makler ergänzende Informationen zum Objekt (Reglemente, Protokolle etc.) bei Bedarf unmittelbar zur Verfügung haben und dem Kunden schnell und einfach zur Verfügung stellen können.

Wir hoffen, Ihnen mit den obigen Ausführungen die wichtigsten kritischen Erfolgsfaktoren einschliesslich der häufigsten Fallstricke beim Verkauf von Immobilien aufgezeigt zu haben.

Gerne unterstützen wir Sie beim erfolgreichen Verkauf Ihrer Immobilie und klären gemeinsam die wichtigsten Fragen und Unklarheiten – wir freuen uns über Ihre Kontaktaufnahme!

Heimberg Immobilien; Ihr Partner für den Verkauf von Immobilien. | persönlich. kompetent. engagiert.